본사업장의 도시개발사업 개발 취지
1. 도시개발사업 등의 정의
“도시개발사업 등”이라 함은 도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 가운데 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업을 의미한다.
이 사업들은 지방세특례제한법 제74조에 의하여 지방세감면특례가 인정되고 있는 사업들이다.
도시개발법상 도시개발사업이라 함은 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신,생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는사업을 말한다. 도시 및 주거환경정비법은 동법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역으로 가로정비사업을 하기 위한 지역을 말함)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 “정비사업”이라고 정의하고 그 정비사업으로 주거환경정비사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 열거하고 있다. 이 가운데 지방세특례제한법 제74조에 의하여 지방세특례가 인정되는 사업에 해당하는 주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후･불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기
위하여 시행하는 사업을 의미하고, 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후･불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미하며, 도시환경정비사업은 상업지역･공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미한다.
2. 도시개발사업 등의 법적 근거
가. 도시개발관련법의 변천
도시개발사업은 1962년 도시계획법의 제정과 1966년 토지구획정리사업법이 제정되면서 이들 법에 의한 사업중심으로 시행해 오다가 이후 대한민국의 급속한 경제성장에 따른 인구와 산업적 수요 등을 신속히 수용하기 위하여 택지개발촉진법 또는 주택건설촉진법 등 특별법중심으로 도시개발을 주도해 왔다. 하지만 이러한 사업방식은 획일적인 수용방식으로 인한 주민의 과도한 재산권 제한문제를 발생시켰고, 또 지나치게 물량 위주의 주택단지 중심의 도시건설로 인하여 난개발 유발, 교통난 및 환경문제 발생 등 심각한 도시문제를 초래하는 한계점을 노출시켰다.
도시계획법이나 토지구획정리사업법 등에 의거한 도시개발사업의 한계점을 극복하고 도시개발에 관한 통합적이고 기초적인 법적 근거의 마련을 위하여 도시개발법이 2000.7.1. 제정되었다. 즉, 도시개발법은 1960년대에 시작된 경제개발 5개년계획 이후 주택지 및 공장용지등의 수요가 급증함에 따라 이를 해결하기 위한 택지개발촉진법, 주택건설촉진법 및 산업입지및개발에관한법률 등이 제정되었으며, 사회가 발달하면서 시장의 다양한 수요에 탄력
적으로 대처하고 선계획 후개발의 국토개발 원칙에 부합되는 법 제정이 요구됨에 따라 제정된 것이다.
나. 법적 근거
1) 도시개발법
종전의 도시계획법의 도시계획사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법을 통합하고 보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서 도시개발법을 제정함으로써 종합적인 도시개발을 위한 법적 기반을 마련하는 한편, 도시개발에 대한 민간부문의 참여를 활성화 하였다. 도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지하고자 제정되었다.
2) 도시 및 주거환경정비법
1970년대 이후 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고효율적으로 정비할 필요성이 대두되고 있었으나, 주거환경개선사업은 개별법으로 규정되어 있었다. 이를 일관성 있고 체계적으로 개선하기 위하여 통합법의 제정이 필요하였다.
이에 따라 2002. 12. 30. 법률 제6852호로「도시 및 주거환경정비법」이 제정되어 2003.7. 1.부터 시행되었다. 동법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이고자 하는 목적으로 제정된 것이다.
3. 도시개발법에 따른 도시개발사업의 내용
가. 의의
도시개발법에 따른 도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 도시개발구역을 지정하고, 이러한 도시개발구역 내에서 주거･상업･산업･유통･정보통신･생태･문화･보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말한다.
국토계획에 관한 최상위법인 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따르면 상위개념으로 도시계획사업이라는 개념을 설정하고, 그러한 도시계획사업은 도시개발사업, 도시계획시설사업, 정비사업으로 구성되는 것으로 규정하고 있다. 도시개발사업은 도시개발법에 근거를 두고 시행된다.
나. 주체
1) 토지소유자 또는 조합이 주체가 되는 경우
우선 도시개발법상 도시개발사업은 토지소유자 또는 조합이 사업시행 주체가 될 수 있다.
지정권자가 지정하는 도시개발사업의 시행자는 ｢공유수면 관리 및 매립에 관한 법률｣ 제28조에 따라 면허를 받은 자인 도시개발구역의 토지 소유자와 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 도시개발구역의 토지 소유자가 사업시행자가 된다. 또한 앞의 토지 소유자가 도시개발을 위하여 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하기 위하여 설립한 조합 중에서 지정권자가 사업
시행자를 지정하기도 한다. 토지 소유자나 조합을 시행자로 지정할 때에는 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행해야 한다.4)
도시개발사업시행을 위해 도시개발구역의 토지 소유자를 조합원으로 하여 결성된 조합은 법인으로 하며, 조합은 그 주된 사무소의 소재지에서 등기를 하게 되면 성립한다. 도시개발조합을 설립하려면 지정권자의 인가를 받아야 한다. 지정권자의 조합 설립인가를 받아 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 인가권자에게 인가를 신청하여야 한다. 조합설립인가신청을 하기 위해서는 해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
2) 토지소유자 또는 조합 이외의 자가 주체가 되는 경우
도시개발법상 도시개발사업은 토지소유자 또는 토지소유자들이 결성한 조합이 주체가 되는 경우가 가장 정형적이겠지만, 그 외의 자가 주체가 되는 경우도 있다. 이처럼 토지소유자와 조합 이외의 자가 도시개발사업주체가 될 수 있는 경우는 국가나 지방자치단체, 법령이 정하는 공공기관, 법령이 정하는 정부출연기관, ｢지방공기업법｣에 따라 설립된 지방공사,｢수도권정비계획법｣에 따른 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀
억제권역의 사업 기간 등 법령이 정하는 요건에 해당하는 법인, ｢주택법｣ 제9조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 법령이 정하는 요건에 해당하는 자, ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 주택단지와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에만 해당하는 경우에는 ｢주택법｣ 제9조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 법령이 정하는 요건에 해당하는 자, ｢건설산업기본법｣에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행
할 능력이 있다고 인정되는 자로서 법령이 정하는 요건에 해당하는 자, ｢부동산투자회사법｣에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 법령이 정하는 요건에 해당하는 자가 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인으로서 법령이 정하는 요건에 해당하는 법인 중에서 지정권자가 지정하는 자이다.6)
다. 방식
도시개발사업의 시행방식은 기본적으로 환지방식과 수용･사용방식이 있고, 양자를 혼용한 방식도 가능하다. 그리고 구체적인 도시개발사업의 시행방식의 결정은 원칙적으로 사업 시행자가 결정하도록 규정하고 있다.7) 각 사업시행방식의 내용은 아래와 같다.
1) 환지방식
환지방식은 도시개발구역 내의 토지를 교환하여 주는 방식으로 도시개발사업을 진행하는 것이다. 일반적으로 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환･분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치･변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에 환지방식을 시행한다.
2) 수용･사용방식
수용･사용방식은 해당 지역 내의 토지를 사업시행자가 전부 수용･사용하여 권원을 확보한 후 사업을 진행하고 토지소유자에게는 금전으로 보상을 해 주거나 당사자가 희망하는 경우에는 토지상환채권을 발행해 주는 방식으로 사업을 하는 경우이다. 또한 해당 도시의 계획
적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에 수용･사용방식을 진행
하도록 규정하고 있다.9) 수용방식 사업자는 대부분 지방자치단체로서 주로 사업목적이 시설
사업이나 소규모 주거단지에 제한되어 있다.
3) 혼용방식
혼용방식은 환지방식과 수용･사용방식을 복합적으로 사용하는 방식이다. 따라서 도시
개발구역으로 지정하려는 지역 가운데 일부는 환지방식으로 사업을 하고, 다른 일부에는
수용･사용방식으로 사업을 하는 방식이다. 시행자가 혼용방식으로 사업을 시행하려는 경우
에는 분할혼용방식 혹은 미분할혼용방식으로 도시개발사업을 시행할 수도 있다. 분할혼용
방식은 수용 또는 사용 방식이 적용되는 지역과 환지 방식이 적용되는 지역을 사업시행지
구별로 분할하여 시행하는 방식이다. 미분할혼용방식은 사업시행지구를 분할하지 아니하고
수용 또는 사용 방식과 환지 방식을 혼용하여 시행하는 방식이다.
